ARUSBAWAH//SURABAYA//Rabu,06 November 2024 di Pengadilan Tata Usaha Negara telah dilangsungkan sidang terbuka untuk umum perkara Nomor *103/G/2024/PTUN.SBY* di Ruang Sidang Cakra yaitu gugatan antara warga, yaitu Sdr. Lie dkk. sebagai Pihak dari Penggugat melawan Kepala Kantor Pertanahan Kota Surabaya II sebagai Pihak Tergugat.

Yang menarik dalam sidang hari rabu kemarin, Pihak Penggugat juga menggugat PT. KAI Daop 8 Surabaya sebagai Pihak Tergugat II intervensi dimana dari Pihak Tergugat II Intervensi ( PT KAI ) dalam sidang tersebut menghadirkan keterangan saksi ahli yaitu Bp. DR. Agus Sekarmadji dari Universitas Airlangga Surabaya.

Ada banyak pertanyaan-pertanyaan yang diajukan kepada Saksi Ahli baik dari Pihak Tergugat II Intervensi dan juga dari Pihak Penggugat yang diwakili oleh kuasa hukumnya Ibu Sarah Serena S.H., M.H
Sempat terjadi sedikit ketegangan dari Pihak Penggugat yang mencoba mengkonter apa yang disampaikan keterangan dari Saksi Ahli mengenai status tanah yang khususnya pemegang Sertifikat Hak Pengelolaan ( SHPL ) dimana ahli memberikan keterangan yang *menyesatkan* dimuka persidangan, bilamana untuk pemanfaatan atas Tanah pengelolaan kepada pihak ketiga tidak perlu diberikan hak atas tanah diatas hak pengelolaan, cukup disewa-sewakan.

Halmana keterangan ahli tersebut secara terang dan nyata bertentangan dengan Pasal 8 PP Nomor 18 Tahun 2021 dan juga SK HPL Nomor 152/HPL/BPN/1993 tertanggal 1 Desember 1993 atas nama Perumka bekerdudukan di Bandung, pada diktum keempat dari SK HPL tersebut disebutkan sebagai berikut : hubungan dengan Pihak Ketiga di dasarkan Pada Pemendagri nomor 1 tahun 1977, dimana Pasal 2 daripada Permendagri tersebut menyatakan kepada Pihak Ketiga diberikan hak atas tanah diatas hak pengelolaan, antara lain hak guna bangunan, hak pakai dan juga hak milik di atas hak pengelolaan.

Selain itu, persidangan tersebut juga membahas soal proses penerbitan *Sertifikat Pengganti* atas sertifikat hak pengelolaan asli yang *hilang* , Halmana Sertifikat Pengganti tersebut *tidak* mencantumkan *Nomor* daripada SK HPL yang berdasarkan ketentuan Pasal 14 PP Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah, sehingga tidak jelas apakah ada SK HPL nya atau tidak yang memberikan kewenangan kepada PT KAI Persero tersebut untuk memanfaatkan/mengelola obyek Tanah Negara yang terletak di Jalan Semarang Nomor 94-124, Kota Surabaya.

Bahwa dalam proses persidangan sebelumnya , ditemukan fakta hukum bila ternyata SK HPL atas nama Perumka lahir dari Perjanjian KSO antara PT KAI Persero (Dahulu bernama Perumka) dengan PT Rungkut Sakti Fiber Wood, dengan nomor perjanjian 103/HK/TEK/1992 yang dibuat pada tanggal 26 April 1992 . Halmana pasca adanya perjanjian tersebut, barulah PT KAI Persero (Perumka) baru memiliki SK HPL atas obyek tanah Negara di Jalan Semarang Nomor 94-124 Kota Surabaya yakni tanggal *1 Desember 1993*, serta terbitnya *Sertifikat Hak Pengelolaan Asli* yang *hilang* baru terbit pada tanggal *27 April 1994.*

Kasus ini bermula, sekitar tahun 2022, sebagian warga yang telah membeli bangunan ruko tiga tingkat lantai empat diatas obyek tanah hak pengelolaan yang ada di jalan Semarang No.94 – 124, Surabaya mendapatkan *SOMASI* dari PT KAI Persero (Perumka) yang intinya menyatakan warga penghuni harus ikutin syarat dari PT KAI apabila mau perpanjang HGB diatas HPL, , yaitu membuat perjanjian dengan *sistem sewa menyewa*.

Bahwa mendapatkan somasi tersebut , tentu warga penghuni ruko di Komplek Pertokoan Semarang Indah di Jalan Semarang merasa keberatan, karena mereka memperoleh bangunan ruko tersebut pada 30 tahun yang lalu dengan cara membeli, bukan dengan menyewa. Halmana mereka merupakan Pembeli yang *beritikad baik* yang berhak untuk mendapatkan perlindungan hukum sebagaimana diatur dalam Pasal 531 Kitab Undang Undang Hukum Perdata Dimana perlindungan hukum tersebut, sesuai dengan klausul Pasal 5 Akta Jual Beli antara Warga Penghuni Ruko dengan Developer saat itu yakni PT. Dutasura Suryatama. Dimana Pasal 5 tersebut memberikan jaminan bilamana warga penghuni ruko tersebut berhak untuk mendapatkan hak atas tanah dan atau bangunan tanpa gangguan ataupun tuntutan dari siapapun. Halmana sebagaimana diketahui, perjanjian berdasarkan asas *Pacta Sunt Servada*, Pasal 1338 Kitab Undang Undang Hukum Perdata, mengikat para pihak yang membuat nya laksana undang undang.

Bahwa jika PT.KAI menyatakan merasa di rugikan, seharusnya PT Kai Persero (Perumka) mengajukan gugatan kepada PT. Dutasura Suryatama selaku Pejual bukan kepada Pembeli, karena PT Dutasura Suryatama lah yang menjual bangunan ruko kepada warga penghuni dan memberikan *jaminan* atas hak atas tanah dan bangunan kepada warga penghuni. Namun faktanya PT.KaI Persero (Perumka) tidak pernah melakukan gugatan kepada PT.Dutasura Suryatama. Hal ini secara tidak langsung membuktikan bilamana sebenarnya peralihan pemanfaatan tanah pengelolaan di Jalan Semarang Nomor 94 – 124, dari PT. Rungkut Sakti Fiber Wood kepada PT. Dutasura Suryatama *diketahui* dan dengan persetujuan daripada PT. KAI Persero (Dahulu Perumka).

Indikasi ini jelas terlihat dalam kronologi terbitnya Sertifikat HPL tertanggal 27 April 1994 yang dibuat oleh Kantor Pertanahan Surabaya yang diajukan muka persidangan pemeriksaan persiapan pada tanggal 21 Agustus 2024 Dimana pada kronologi tersebut di sebutkan bilamana perjanjian jual beli antara PT Rungkut Sakti Fiber Wood dengan PT. Dutasura Suryatama, dibuat berdasarkan rekomendasi *Izin Pemindahan Hak* Nomor *103/PPT/PH/KP.01* tanggal *20 – 10 – 1994*

Bahwa fakta adanya rekomendasi tersebut diatas bila dikaitkan dengan surat keterangan daripada PT Rungkut Saksi Fiber Wood tertanggal *24 Februari 1997* dan Surat dari PT Dutasura Suryatama PT KAI Persero (Dahulu Perumka), jelas menunjukkan adanya *hubungan hukum* antara PT Dutasura Suryatama dengan PT. KAI Persero ( Dahulu Perumka).

Dimana hukum itu timbul di dasarkan pada Pasal 11 ayat 2 Perjanjian KSO tanggal 26 April 1992.
Bahwa oleh karna warga penghuni membeli bangunan ruko tersebut dari PT Dutasura Suryatama maka secara tidak langsung warga penghuni ruko juga mempunyai hubungan hukum dengan PT. KAI. Persero ( Dahulu Perumka)

Bahwa namun sehubungan PT KAI Persero (Dahulu Perumka), *bukanlah* Pemegang Hak Pengelolaan yang *beritikad baik*, maka pada saat warga mengajukan *permohonan rekomendasi* perpanjangan HGB diatas HPL pasca adanya somasi tersebut, secara diam diam, PT KAI Persero (Dahulu Perumka) mengajukan Gugatan Pembatalan Perjanjian KSO pada bulan Juni 2022 dan putus pada 21 September 2022. Halmana *itikad tidak baik* tersebut terlihat dengan adanya *manipulasi tahun* pada nomor register perkara. Halmana seharusjya adalah putusan perkara dengan register perkara Nomor : 681/G/2021/ PN.Sby. Halmana seolah olah pembatalan perjanjian tersebut terjadi pada tahun 2021.

Padahal sesungguhnya, pembatalan perjanjian tersebut terjadi pada tahun 2022, dengan nomor registas perkara : 681/G/2022/PN.Sby.

Dugaan *pemalsuan tahun nomor perkara* tersebut oleh PT KAI Persero (Dahulu Perumka), dimaksudkan untuk *memutus hak* warga penghuni ruko untuk dapat perpanjang HGB diatas HPL berdasarkan Pasal 15 Perjanjian KSO tanggal 26 April 1992.
Dimana kemudian warga *dipaksa* untuk tunduk pada *sistem sewa menyewa* atas obyek bangunan yang berdiri di atas obyek tanah hak pengelolaan. Dimana apabila warga penghuni tidak mau tunduk dalam sistem sewa menyewa tersebut, maka bangunan ruko yang dibeli oleh warga penghuni akan diambil secara paksa oleh PT KAI Persero (Dahulu Perumka);.

Bahwa pada perjalanan nya kemudian, PT KAI Persero (Dahulu Perumka) membuat perjanjian sewa menyewa dengan menyebutkan bila perjanjian tersebut dibuat atas dasar Asset “MILIK” PT.KAI Persero (dahulu Perumka). Halmana secara tegas para ahli baik dari Penggugat maupun ahli Tergugat, menyatakan hak pengelolaan bukan lah hak milik, dengan kata lain Pemegang hak pengelolaan hanya berhak untuk mengelola obyek tanah negara yang dikelola, bukan untuk memiliki obyek tanah negara tersebut. Sehingga dalam mengelola obyek tanah negara yang dikelola tersebut harus tunduk pada peraturan perundang undangan yang ada, yakni memberikan hak atas tanah di atas hak pengelolaan, termasuk hak guna bangunan diatas hak pengelolaan yang saat ini dimiliki oleh warga Penghuni Ruko di Jalan Semarang Nomor 94-124, Kota Surabaya Halmana menurut ahli Agus Sekatmadji secara terang dan jelas yakni ada perbedaan antara Hak Guna Bangunan dengan Hak Sewa Bangunan, dimana pada Hak Guna Bangunan berhak mendapatkan Sertifikat Sebagai tanda bukti hak atas bangunan, sementara Hak Sewa Bangunan, si Penyewa Bangunan tidak berhak mendapatkan. Sertifikat sebagai tanda bukti hak atas bangunan.
Bahwa dengan adanya fakta somasi daripada PT.KAI Persero (Dahulu Perumka), maka secara terang dan jelas, PT KAI Persero (Dahulu Perumka), bukanlah Pemegang hak pengelolaan yang beritikad baik karena menyalah gunakan hak pengelolaan yang diberikan Negara kepada nya, dengan cara memaksa warga penghuni ruko menjadi *“penyewa bangunan”* , padahal sebelumnya kedudukan warga penghuni adalah *“pemilik bangunan.”*

Bahwa selain fakta tersebut diatas , ada juga fakta hukum lainnya yang terungkap dalam persidangan sebelumnya bilamana ternyata Jangka Waktu HGB diatas HPL yang dipegang oleh warga bermasalah. Dalam Sertifikat tersebut tercantum kalimat “masa berakhir HGB tanggal 25 April 2022, namun demikian dalam kolom tersebut juga tercantum kalimat HGB berlangsung dengan jangka waktu 30 (tiga puluh tahun)”.

Halmana apabila dihitung secara matematika , bila tanggal berakhirnya pada tanggal 25 April 2022 , maka untuk jangka waktu 30 tahun, masa berlakunya dihitung sejak tanggal 25 April 1992. Tentu tanggal masa berlaku ini menjadi persoalan tersendiri, dikarenakan PT KAI Persero (Dahulu Perumka) dari hasil persidangan baru memiliki SK HPL Nomor pada tanggal *1 Desember 1993* dan Sertifikat HPL pada tanggal *27 April 1994* atas obyek tanah negara di Jalan Semarang Nomor 94 – 124 Kota Surabaya, pada tanggal 1 Desember 1993 dan Sertifikat Hak Pengelolaan Nomor 01 / Kelurahan Bubutan pada tanggal 27 Desember 1994. Dan SHGB diatas HPL Nomor 491 atas nama PT. Rungkut Sakit Fiber Wood pada tanggal 23 Mei 1994 dan SHGB diatas HPL Nomor 496 atas Nama Rungkut Sakti Fiber Wood tanggal 22 September 1994, dan Sertifikat Pecahan atas nama PT. Dutasura Suryatama tanggal 17 November1994. Halmana jika mengacu kepada fakta tersebut, maka jelas dan terang tanggal masa berakhir *25 April 2022* adalah suatu indikasi penyesatan atau pun *penggelapan fakta hukum*.

Bahwa atas dasar indikasi adanya penyesatan hukum tersebut, maka sebelum ada nya mengenai masa berlakunya hak guna bangunan diatas HPL, maka SHGB diatas HPL warga penghuni Ruko belum berakhir dan masih mempunyai *legal standing* untuk mengajukan gugatan dalam rangka meningkatkan memperjuangkan hak nya sebagai pemilik bangunan sekaligus pembeli yang beritikad baik.
Sidang selanjutnya akan digelar di hari rabu, 20 November 2024 dengan Agenda Sidang membawa bukti-bukti tambahan yang diperlukan. (Cak Pono) .